Due diligence w Turcji: kompleksowa weryfikacja dewelopera, księgi wieczystej i potencjalnych obciążeń

Zakup nieruchomości w Turcji stał się w ostatnich latach popularnym kierunkiem dla inwestorów szukających korzystnych cen, dynamicznie rozwijającego się rynku oraz atrakcyjnych lokalizacji od Stambułu po wybrzeże Morza Egejskiego. Wraz z rosnącym zainteresowaniem pojawiło się jednak większe ryzyko nieuczciwych praktyk, błędów formalnych i zatajonych obciążeń prawnych. Dlatego due diligence w Turcji stało się procesem absolutnie niezbędnym, jeśli oczekuje się bezpiecznej i świadomej transakcji.

Kluczowe znaczenie due diligence przy zakupie nieruchomości w Turcji

W tureckiej branży nieruchomości różnice legislacyjne w stosunku do prawa europejskiego potrafią być zaskakujące, dlatego proces due diligence w Turcji nabiera wyjątkowego znaczenia. System prawny opiera się w dużej mierze na dokumentach urzędowych przechowywanych w lokalnych oddziałach Tapu i Kadastro, a każda nieruchomość posiada indywidualny numer identyfikacyjny określający jej status prawny. Już na wstępie inwestor powinien zrozumieć, że analiza formalna nie ogranicza się jedynie do sprawdzenia podstawowych danych — kluczowa jest szczegółowa interpretacja informacji o działce, projekcie oraz inwestorze.

Wielu zagranicznych nabywców zakłada, że sam fakt posiadania pozwolenia na budowę świadczy o pełnym bezpieczeństwie projektu. Tymczasem w Turcji istnieją różne poziomy zezwoleń, takie jak yapı ruhsatı (pozwolenie na budowę) oraz iskan (pozwolenie na użytkowanie), które mogą być wydane na różnym etapie prac. Jeśli finalny iskan nie został jeszcze uzyskany, oznacza to, że budynek nie został formalnie odebrany przez nadzór techniczny, a to generuje ryzyka związane z finalną wartością nieruchomości, przyłączeniami mediów i możliwością późniejszej sprzedaży.

Staranna analiza rynku i projektów dostępnych w danym regionie pozwala uniknąć sytuacji, w której kupujący trafia na inwestycję prowadzoną bez kompletu dokumentów, z ryzykiem opóźnień lub zmianami projektowymi. W tym kontekście rzetelny due diligence w Turcji to proces, który potrafi uchronić przed utratą środków, sporami prawnymi i nieodwracalnymi błędami inwestycyjnymi.

Weryfikacja dewelopera: dokumenty, historia i realna kondycja firmy

Deweloper w Turcji jest kluczowym elementem całej transakcji, dlatego jego weryfikacja powinna być znacznie szersza niż tylko sprawdzenie nazwy firmy i jej strony internetowej. Rzetelna ocena obejmuje zarówno analizę dokumentów korporacyjnych, jak i faktyczną historię realizacji oraz bieżącą sytuację finansową. Weryfikacja dewelopera umożliwia uniknięcie ryzyka związanego z firmami, które prowadzą projekty bez odpowiedniego kapitału lub działają w sposób niezgodny z przepisami budowlanymi.

W procesie weryfikacji warto przeanalizować m.in.:

• odpis z tureckiego rejestru handlowego zawierający dane o właścicielach i zakresie działalności,

• aktywne pozwolenia na budowę dla konkretnego projektu,

• historię wcześniejszych realizacji oraz ich odbiór przez nabywców,

• informacje o ewentualnych sporach sądowych lub postępowaniach administracyjnych,

• strukturę finansowania budowy — szczególnie w projektach sprzedawanych na etapie „dziury w ziemi”.

Silnym sygnałem ostrzegawczym mogą być częste zmiany właścicielskie wpisane w rejestrze, brak transparentności dotyczącej finansowania projektu lub brak możliwości okazania pełnej dokumentacji technicznej. Profesjonalna analiza pozwala określić, czy deweloper działa zgodnie z przepisami, czy projekt jest stabilny, a ryzyko opóźnienia minimalne.

Analiza księgi wieczystej w tureckim systemie Tapu

W tureckim systemie Tapu każda nieruchomość posiada własną kartę rejestrową, która obejmuje szczegółowe dane techniczne, informacje o właścicielach oraz historię prawną działki lub lokalu. Kluczowe jest zrozumienie, że księga wieczysta w Turcji działa inaczej niż w wielu krajach europejskich — część informacji dostępna jest tylko bezpośrednio w urzędzie, a pełne dane może uzyskać jedynie właściciel lub osoba posiadająca pisemne upoważnienie. Dlatego analiza dokumentów wymaga precyzji i doświadczenia.

Weryfikacja dokumentów Tapu obejmuje sprawdzenie numeru działki (parsel), numeru administracyjnego (ada) oraz rodzaju prawnego nieruchomości określonego jako kat mülkiyeti lub kat irtifakı. Ten pierwszy oznacza ostateczne prawo własności gotowego lokalu, drugi — prawo przypisane do projektu, który wciąż jest w budowie. Dla inwestora zagranicznego różnica ta ma fundamentalne znaczenie, ponieważ zakup nieruchomości bez finalnego kat mülkiyeti może generować dodatkowe ryzyka.

Precyzyjna analiza księgi obejmuje także sprawdzenie danych o metrażu, przeznaczeniu nieruchomości i ewentualnych zmianach projektowych. Nierzadko w Turcji zdarza się, że nieruchomość oferowana jako mieszkalna formalnie figuruje jako lokal usługowy lub magazynowy. Dla niedoświadczonego kupującego może to oznaczać problemy z użytkowaniem, wynajmem lub uzyskaniem niezbędnych zezwoleń. Dlatego profesjonalna interpretacja zapisów Tapu jest jednym z ważniejszych kroków, które powinien uwzględniać due diligence w Turcji.

Sprawdzanie obciążeń prawnych i finansowych nieruchomości

Analiza obciążeń jest kluczowa, aby upewnić się, że zakupiona nieruchomość nie będzie obciążona zadłużeniem, sporami prawnymi czy ograniczeniami administracyjnymi. W Turcji wpisy dotyczące obciążeń są prowadzone w sekcji Şerhler oraz Beyanlar, dlatego eksperci przeprowadzający due diligence w Turcji muszą dokładnie zinterpretować każdy z nich. W tej części procesu nie wystarczy pobieżne przejrzenie dokumentów, ponieważ ewentualne obciążenia często mają złożoną formę prawną.

W praktyce podczas analizy obciążeń zwraca się uwagę na:

• wpisy o hipotece ustanowione na rzecz banku finansującego budowę,

• zajęcia komornicze wynikające ze sporów lub długów poprzednich właścicieli,

• ograniczenia administracyjne dotyczące zagospodarowania terenu,

• roszczenia stron trzecich lub oznaczenia terenów przeznaczonych pod infrastrukturę publiczną.

Dokładne sprawdzenie tych wpisów pozwala uniknąć sytuacji, w której nabywca staje się stroną niezamierzonego konfliktu lub przejmuje zobowiązania, które formalnie powinien uregulować poprzedni właściciel lub deweloper. W praktyce spotyka się przypadki, gdy bank finansujący inwestycję zabezpiecza kredyt na całym projekcie, mimo że poszczególne lokale są już sprzedawane. Kupujący, który nie przeprowadzi rzetelnego badania, może finalnie stać się właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką, mimo że deweloper deklarował jej brak.

Profesjonalny audyt obciążeń pozwala zapobiec takim sytuacjom i daje pełny obraz stanu prawnego nieruchomości. Dzięki temu proces zakupu staje się bezpieczny i przewidywalny, a inwestor ma pewność, że nieruchomość jest wolna od ryzyka, które mogłoby wpłynąć na jej wartość lub możliwość dalszego użytkowania.

Więcej: https://mmt-schneider.com
[ Treść sponsorowana ]